住宅ローンと新NISAを組み合わせたら人生はどう変わる？我が家の実験記録
こんにちは、はるパパです。
家を買うとき、多くの人が悩むことがあります。
「頭金はいくら入れるべき？」
「住宅ローンは早く返した方がいい？」
「余裕資金は投資に回した方がいい？」
人生で一番大きな買い物とも言われるマイホーム。
私自身も購入するとき、この問題についてかなりの時間をかけて考えました。
そこで我が家では一つの実験をすることにしました。
それは、
住宅ローンを利用しながら、新NISAで資産形成を続けたら、住居費の負担はどこまで軽くできるのか？
というものです。
もちろん投資にはリスクがあります。
「必ず得をする」という話ではありません。
でも、新しい制度である新NISAを使いながら、住宅ローンとどう付き合うか。
一つの考え方として、我が家のケースを紹介したいと思います。
本記事はこんな人におすすめ
- 住宅ローンを組んで家を買うか迷っている
- 頭金をどれくらい入れるべきか悩んでいる
- 新NISAをどう活用すればいいか知りたい
- 家を買った後の資産形成が不安
- 将来のお金の不安を減らしたい
我が家の住宅購入と住宅ローン
我が家は2023年に都内で中古戸建てを購入しました。
購入時に考えたのは、
「家を買うために手元のお金をどれくらい使うか」
ということでした。
住宅ローンを組めば、毎月返済は必要になります。
一方で、手元のお金を残して運用することで、将来的な資産形成につながる可能性もあります。
そこで我が家では、
- 頭金、手数料含めて全額を住宅ローンでまかなう（持ち出しゼロ）
- 浮いた頭金は新NISAなどで運用する
- 長期的に資産形成を続ける
という選択をしました。
新NISAとは？住宅ローンがあっても活用できる制度
参照元：政府広報オンライン
新NISAは、投資による利益が非課税になる神制度です。
通常、株式や投資信託で利益が出ると約20％の税金がかかります。
しかし、新NISA口座で購入した商品については、その利益に税金がかかりません。
長期で資産形成をする人にとって、とてもありがたい制度です。
特に大きいのは、
- 非課税期間が無期限
- 生涯投資枠が大きい（最大1,800万円/人、夫婦で3,600万円）
という点です。
もちろん投資なので、元本保証ではありません。
価格が下がることもあります。
ただ、長い時間をかけて資産形成を考える場合、新NISAは人生のお金の選択肢を増やしてくれる制度だと思っています。
住宅ローンと投資、どちらを優先するべき？
住宅ローンがあると、
「借金がある状態で投資するのは危険では？」
と思う人もいるでしょう。
これは正しい感覚だと思います。
ローンは返済義務があります。
一方で、住宅ローンは長期間にわたって低い金利で資金を借りられる制度でもあります。
そこで考えたのが、
「住宅ローンの支払い額を、運用益が上回る可能性はあるのではないか？」
ということでした。
我が家の実験：住宅費を資産形成でどこまで軽くできるか
我が家では夫婦で新NISAを活用し、インデックス投資を続ける前提で考えました。
ここからは、我が家の場合を例にして考えてみます。
もちろん家庭の状況によって答えは変わりますので、一つの参考としてご覧ください。
我が家は都内で中古戸建てを購入しました。
購入時の費用は、物件価格と諸費用を合わせて約4,200万円。
住宅ローンは35年で組み、変動金利0.6％程度で毎月の返済額は約11万円です。
これに固定資産税などを加えると、住居にかかる費用は毎月およそ13万円程度になります。
この金額を見たとき、私はこう考えました。
「もし資産形成による運用益で、この住居費を補えるようになったら、人生の選択肢はもっと広がるのでは？」
そこで、夫婦で新NISAを活用してインデックス投資を続けた場合を試算しました。
条件はシンプルです。
- 夫婦それぞれの新NISA枠を活用
- 全世界株式のインデックスファンドで長期運用
- 想定利回りは控えめ4％に設定
この条件で計算すると、時間の経過とともに資産が成長し、将来的には運用益が住宅費を上回る可能性があるという結果になりました。
つまり、
「住宅ローンを払いながら、同時に資産運用を進める」
ことで、住居費の負担感を軽くできる可能性があるということです。
もちろん、これは未来を保証するものではありません。
株価が下落することもありますし、金利が上昇する可能性もあります。
だからこそ私は「家がタダになる」と考えるより、
「お金の流れを工夫することで、人生の固定費を軽くできるかもしれない」
という視点で考えています。
実験開始から約3年。現在の状況は？
ここまでの内容は、住宅購入時に考えたシミュレーションです。
では、実際に数年経過した現在、我が家の状況はどうなっているのでしょうか。
実験開始から約3年。
現時点での結果を確認してみます。
まず住宅ローンについてです。
毎月の返済額は変わらず、現在も約11万円を支払っています。
この数年で金利が当時よりも上がっていますが、変動金利でも5年間は返済額が維持されます。
直近の金利上昇を受けて、2年後には1万円/月程度上がると想定しています。
一方で、新NISAを中心とした資産形成については、購入当時の6,000万円から好調な相場にも助けられ25年末に億り人になりました。
もちろん株式投資なので、途中で価格が大きく下がる場面もありました。
特に短期間では、
「本当にこのままで大丈夫かな？」
と思う瞬間もあります。
しかし、長期投資では一時的な値動きよりも、時間を味方につけることが大切だと考えています。
現時点では、
- 住宅ローン残高：約11万円
- 投資資産：約1億1,000万円（現金除く）
- 含み益：約3,000万円
という状況です。
購入時に考えていた「住宅費を資産形成でどこまで軽くできるか」という実験は、今のところ想定を超える成功という結果になっています。
ただし、これは途中経過です。
この先も状況を確認しながら、
「家族との暮らしを楽しみながら、無理なく資産形成を続ける」
という当初の目的を大切にしていきたいと思います。
ただし、この方法にはリスクがあります
ここは大事なのできちんと書いておきます。
住宅ローンを利用して投資する考え方には、リスクがあります。
例えば、
- 株価が大きく下落する
- 金利が上昇する
- 想定より運用成果が出ない
といった可能性があります。
投資は未来を保証するものではありません。
だからこそ、
「絶対にこうすれば得」
ではなく、
「自分がどこまでリスクを取れるか」
を考えることが大切です。
我が家の場合は、もし状況が大きく変われば繰り上げ返済できるよう、余裕資金を確保しています。
具体的には金利がインデックス投資の想定利回り4％を超えることがあれば、躊躇なく取り崩して繰り上げ返済するルールにしています。
家を買うことは、お金だけの問題ではない
住宅ローンや投資の話をすると、つい数字ばかり見てしまいます。
でも家は単なる金融商品ではありません。
家族と過ごす場所であり、毎日の安心感を作る場所でもあります。
多少効率が悪くても、
- 家族で食卓を囲む
- 子どもと過ごす時間を増やす
- 自分らしい暮らしを作る
そんな価値も大切だと思っています。
最後に
今回紹介したのは、我が家のお金との向き合い方です。
住宅ローンを早く返すことも正解。
頭金を多く入れることも正解。
投資を優先することも、家庭によっては正解です。
大切なのは、
「周りがこうしているから」
ではなく、
「自分たちにとって心地いい人生は何か」
を考えること。
新NISAも住宅ローンも、そのための道具の一つだと思います。
お金の不安を減らして、家族との時間を増やす。
そんな人生設計の参考になればうれしいです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました！
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はるパパ
